Orientations de la politique d'attribution des logements

ORIENTATIONS DE LA POLITIQUE D'ATTRIBUTION DES LOGEMENTS SOCIAUX

Politique d‘attribution approuvée par le Conseil d'administration en date du 12 septembre 2024



Le Conseil d'Administration de la SEM SARREGUEMINES CONFLUENCES HABITAT définit les orientations applicables à l'attribution de logements de son parc dans le respect des dispositions règlementaires visant à la mise en oeuvre du droit au logement.

La Commission d'Attribution des Logements et d'Examen de l'Occupation des Logements (CALEOL), instance décisionnaire du processus d'attribution des logements de la SEM SCH, a pour objet d'attribuer nominativement chaque logement ayant bénéficié de l'aide de l'État ou ouvrant droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).

La CALEOL prendra les décisions dans le respect de :
 - sa vocation sociale
- la transparence et l'égalité des chances des demandeurs
- la non-discrimination
- la mixité sociale et sociologique des villes et des quartiers

Elle prendra en compte, outre ce qui suit, les priorités fixées par la Conférence Intercommunale du Logement (CIL) de l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) situé sur son territoire d'intervention, du Plan Départemental d'Action pour le Relogement des Personnes Défavorisées (PDALPD), et notamment la convention intercommunale d'attribution.

La présente Politique d'Attribution est rendue publique selon les modalités incluant sa mise en ligne sur le site internet de la SEM SCH.

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES
Si en 2007 le législateur a consacré pleinement le droit au logement en le rendant pour la première fois opposable (DALO), de récentes lois sont venues réformer en profondeur la gestion de la demande et les attributions de logement social.

• La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014 (ALUR)
• La loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 (LEC)
• La loi pour l'Evolution du Logement, de l'Aménagement du Numérique du 23 novembre 2018 (ELAN)

Dans leur finalité, ces récentes lois concourent à :

• Rendre les demandeurs acteurs de leur demande et à accorder de nouveau droits aux locataires.
• Améliorer la lisibilité et l'efficacité des politiques publiques par davantage de transparence et une territorialisation des politiques d'attribution.
• Cadrer les champs d'action des différents acteurs de l'habitat, et impliquer de nouveaux acteurs, notamment les Etablissements publics de Coopération Intercommunale (EPCI).
• Objectiver la sélection des candidats sur la base d'un dispositif de cotation de la demande.
• Mieux répondre à la demande de logement social et faciliter la mobilité résidentielle grâce au passage d'une gestion des contingents réservataires en stock à une gestion en flux.

Dans ce contexte législatif et réglementaire, et dans le cadre des grandes lignes d'une politique d'attribution équilibrée et diversifiée, le Conseil d'Administration de la SEM SCH demande aux membres de la Commission d'Attribution des Logements et d'Examen de l'Occupation des Logements (CALEOL) de prendre leurs décisions en s'appuyant sur les axes majeurs suivants :

• La concrétisation du Droit au Logement comme droit fondamental et opposable.
• Favoriser l'accès au logement aux personnes les moins favorisées hors Quartier Prioritaire Politique de la Ville.
• Mener une politique d'équilibre de peuplement et de mixité sociale dans le cadre de la territorialisation des attributions selon les orientations définies par l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI)

LES RESERVATIONS
Sarreguemines Confluences Habitat instruira toutes les demandes émanant des bénéficiaires de réservations de logements, et qui peuvent être l'Etat, les collectivités territoriales, leurs établissements publics, les établissements publics de coopération intercommunale, Action Logement.
Dans le cadre de la mise en oeuvre des dispositions de la loi ELAN, l'ensemble des réservations feront l'objet d'une gestion en flux.
Contingent Action Logement
Action Logement dispose de réservations en contrepartie de l'apport de financement contribuant à l'équilibre des programmes immobiliers.
Contingent Préfectoral
Le total des logements réservés par le Préfet au bénéfice des personnes bénéficiant d'une décision favorable mentionnée à l'article L.441-2-3 ou prioritaires en application de l'article L.441-1 représente 30% dont au plus 5% au bénéfice des agents civils et militaires de l'état.
Une convention fixant les objectifs de gestion du contingent réservataire de l'Etat, notamment en termes de droits de réservation, est conclue annuellement avec le Préfet.

Autres contingents
Sarreguemines Confluences Habitat instruira également les demandes de logements émanant de toutes les institutions avec qui elle a contracté une convention de réservation en contrepartie d'un apport financier ou d'une garantie d'emprunt.

POLITIQUE D'ATTRIBUTION ET TRANSPARENCE
Sur le territoire de l'EPCI – Communauté d'Agglomération Sarreguemines Confluences – Sarreguemines Confluences Habitat devra réaliser au moins 25% de ses attributions annuelles, suivies de baux signés, à des demandeurs du premier quartile de ressources en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la Ville (QPV), c'est-à-dire 25% des ménages les plus pauvres, demandeurs d'un logement social.
Les « demandeurs du premier quartile » sont les demandeurs d'un logement social dont le niveau de ressources par unité de consommation est inférieur au montant correspondant au niveau de ressources le plus élevé des 25% de demandeurs aux ressources les plus faibles. Ce montant par Unité de Consommation est fixé chaque année à l'échelle de l'EPCI par arrêté ministériel.
Dans les QPV, au moins 50% des attributions annuelles de logements sont consacrées à des demandeurs autres que les demandeurs appartenant au 1^er quartile.

Instruction des dossiers
SCH adhère à la charte d'accueil du demandeur de logement social sur le territoire de la communauté d'Agglomération Sarreguemines Confluences initié par l'EPCI et s'engage à :

• Accueillir tout demandeur souhaitant habiter sur le territoire, qu'il réside ou non sur la commune et qu'il mentionne ou non la commune dans ses choix.
• Traiter toutes les demandes sur un même principe d'égalité et de non-discrimination.
• Apporter une réponse courtoise et pertinente pour toutes les questions générales liées à l'accès au logement social. Assurer un service d'information sur toutes les plages d'ouverture du guichet enregistreur.
• Respecter la déontologie liée au métier de chargé d'accueil, en garantissant notamment la confidentialité des informations personnelles du demandeur.
• Enregistrer, renouveler et mettre à jour toute demande de logement social et scanner toute pièce justificative.
• Proposer un rendez-vous physique ou téléphonique à tout demandeur.

Après avoir pris connaissance des demandes de logement dûment complétées, le service clients de SCH convoque le (s) candidat (s) afin de faire le point sur la demande de logement en cours.
Une visite du logement préconisé pourra être proposée au demandeur avant passage en CALEOL afin d'anticiper un éventuel futur refus après attribution.
Par la suite, le service clients soumet les demandes de logement aux membres de la commission d'attribution de logements.


Processus d'attribution
Pour chaque logement à attribuer, le service de SCH chargé de la gestion du dossier fournit à la CALEOL toutes les informations utiles sur le logement, les caractéristiques socio-économiques du ou des demandeurs, les motivations de la demande. Une fiche d'analyse de la demande recense notamment les informations suivantes :

• LE LOGEMENT : l'identité sur groupe d'habitations, les références du logement, le réservataire, le type, la date de disponibilité, la mensualité
   
• LE DEMANDEUR : l'identité du demandeur, l'adresse, le numéro unique d'enregistrement, la composition familiale
   
• LES CARACTERISTIQUES SOCIO-ECONOMIQUES : les revenus, la structure des revenus, le revenu fiscal de référence N-2, l'allocation logement, le taux d'effort
   
• LES MOTIVATIONS DE LA DEMANDE : le motif, l'urgence

Trois candidatures sont présentées pour chaque logement, sauf en cas d'insuffisance du nombre des candidats. Il est fait exception à cette obligation quand elles examinent les candidatures de personnes désignées par le préfet en application du septième alinéa du II de l'article L. 441-2-3

Par ailleurs, les réservataires peuvent présenter des candidats selon les modalités pratiques de mise en oeuvre des réservations définies dans une convention signée entre l'organisme et le réservataire.


La CAL est vigilante quant au taux d'effort défini par l'arrêté du 10/03/2011 dans l'étude des dossiers soumis.
SCH analyse les ressources des demandeurs en tenant compte de leur stabilité pour calculer un taux d'effort. Celui-ci tient compte de toutes les ressources mensuelles de la famille (salaires, retraites, prestations sociales, pensions) et se calcule de la manière suivante :
Montant du loyer  +  provisions de charges  +  estimation de charges (en cas de production individuelle de chauffage)  –  Estimation APL  –  Estimation RLS  /  RESSOURCES GLOBALES
Le taux d'effort maximum admissible pour bénéficier d'une attribution est fixé à 33 %

Les mutations internes
Les demandes de mutation au sein de SCH sont également instruites par les services de SCH et soumises à la commission.
La commission donne priorité aux mutations justifiées en raison d'une situation de sous-occupation ou de suroccupation d'un logement, de perte d'autonomie d'un locataire, du handicap d'un locataire ou encore de difficultés financières liées au logement occupé.

Orientations de la commission d'attribution
Réparti sur l'agglomération de Sarreguemines, le patrimoine de SCH offre une gamme de logements divers permettant de répondre aux besoins des demandeurs : habitat individuel ou collectif.
Chaque site dispose de caractéristiques propres dues à la localisation, la qualité urbaine, la qualité de l'habitat, les équipements et services. Par leur localisation ou leur configuration, les sites sont plus ou moins adaptés à certains ménages comme les familles nombreuses, les personnes âgées, les jeunes couples, les personnes isolées, les personnes handicapées.
La politique de peuplement doit donc être adaptée aux spécificités de chaque site et à son évolution.
D'une manière générale, la Commission d'Attribution des logements et Examen de l'Occupation des Logements (CALEOL) est particulièrement attentive (sans primauté d'un critère par rapport à un autre) :

• Au caractère prioritaire de la demande
• A l'adéquation de la composition familiale avec la typologie du logement
• A l'adéquation des ressources disponibles avec le montant du loyer et des charges
• A l'adéquation des besoins du ménage avec les équipements du logement
• Au respect des engagements locatifs précédents,
• A l'ancienneté de la demande

Ces critères sont pris en compte pour déterminer l'ordre de priorité de l'attribution du logement.

Les membres de la CALEOL pourront également s'appuyer sur le système de cotation des demandes de logement social mis en place par l'EPCI - COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION SARRGUEMINES CONFLUENCES

L'attribution des logements doit respecter des critères généraux et des critères de priorité.
La Commission d'Attribution de Logement exerce sa mission d'attribution de logements dans le respect des articles L441-1 et L441-2-3 du CCH.

 L'article L441-1 du CCH prévoit une liste comprenant les personnes prioritaires au titre du DALO et les personnes suivantes :
 

1. Personnes en situation de handicap, au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, ou familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap
2. Personnes sortant d'un appartement de coordination thérapeutique mentionné au 9° de l'article L. 312-1 du même code
3. Personnes mal logées ou défavorisées et personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d'ordre financier ou tenant à leurs conditions d'existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d'insertion sociale
4. Personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition
5.  Personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée
6. Personnes exposées à des situations d'habitat indigne
7. Personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires, sans que la circonstance que le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité bénéficie d'un contrat de location au titre du logement occupé par le couple puisse y faire obstacle, et personnes menacées de mariage forcé. Ces situations sont attestées par une décision du juge prise en application de l'article 257 du code civil ou par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre Ier du même code
8. Personnes engagées dans le parcours de sortie de la prostitution et d'insertion sociale et professionnelle prévue à l'article L. 121-9 du code de l'action sociale et des familles
1. Personnes victimes de l'une des infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme prévu aux articles 225-4-1 à 225-4-6 et 225-5 à 225-10 du code pénal
10. Personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement sur-occupés ou ne présentant pas le caractère d'un logement décent
11.  Personnes dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers
50. Personnes menacées d'expulsion sans relogement.

La commission peut en outre attribuer en priorité tout ou une partie des logements construits ou aménagés spécifiquement à cet usage à des personnes en perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap selon l'article L441-2 du CCH



Décisions

La CALEOL, après avoir étudié les candidatures des demandeurs, prend l'une des décisions suivantes prévues à l'article R441-3 du Code de la Construction et de l'Habitation :
 

1. Attribution du logement proposé à un candidat

 

2. Attribution du logement proposé en classant les candidats par ordre de priorité, l'attribution du logement étant prononcée au profit du candidat suivant en cas de refus de l'offre faite dans les conditions de l'article R. 441-10 par le ou les candidats classés devant lui

 

3. Attribution du logement proposé à un candidat sous condition suspensive, lorsqu'une pièce justificative, relevant de la liste limitative mentionnée à l'article R. 441-2-4-1, est manquante au moment de l'examen de la demande par la commission d'attribution ; ce type de décision emporte l'obligation pour le bailleur de signer un bail avec l'attributaire sur le logement objet de l'attribution si la fourniture de la pièce dans le délai fixé par la décision d'attribution ne remet pas en cause le respect des conditions d'accès à un logement social du candidat

 

4. Non-attribution au candidat du logement proposé